A Lei 13.786/2018, popularmente chamada de Lei dos Distratos, foi publicada no Diário Oficial da União em 28 de dezembro de 2018, trazendo importantes alterações na Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporação) e na Lei 6.766/79 (Lei de Loteamentos).
Dentre as mudanças introduzidas, podemos destacar como principais: (i) a exigência de inclusão de um quadro resumo nos contratos, contendo as condições essenciais do negócio; (ii) a possibilidade de o incorporador prorrogar o prazo de entrega em até 180 (cento e oitenta) dias da data prevista em contrato, sem que isso seja causa de indenização; (iii) as penalidades decorrentes do inadimplemento tanto do adquirente quanto do incorporador; (iv) direito ao arrependimento para os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador; e (v) os prazos para pagamento das indenizações em caso de distrato.
Em relação as mudanças mencionadas, as exigências de inclusão do quadro resumo vêm com as inclusões dos artigos 35-A na Lei 4.591/64 e 26-A na Lei 6.766/79, os quais trazem os pontos que devem ser incluídos no quadro resumo, visando com isso suprir dúvidas sobre as principais questões dispostas ao longo do contrato.
A lei também reconhece a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para conclusão da obra, porém, passado o prazo de tolerância sem que a obra tenha sido entregue, o comprador poderá rescindir o contrato por culpa do incorporador e nesse caso fará jus a restituição integral do que pagou acrescida de multa. No entanto, caso o comprador opte pela manutenção do contrato, fará jus à uma multa moratória correspondente a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago para cada mês de atraso, pro rata die.
No que tange as penalidades decorrentes do inadimplemento, a lei prevê que em caso de rescisão do contrato por culpa do comprador, o incorporador deverá restituir os valores pagos pelo comprador, deduzindo: (i) a integralidade da comissão de corretagem e; (ii) a pena convencional que não poderá exceder 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas.
Além das deduções mencionadas acima, o incorporador poderá ainda deduzir impostos, cotas condominiais ou associativas, valor atribuído a fruição do imóvel equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato e demais encargo. Dessa forma, após todas as deduções se houver valor a ser restituído ao comprador, esses valores deverão ser restituídos em parcela única em até 180 (cento e oitenta) dias da data da rescisão, sendo esse prazo reduzido para 30 (trinta) dias em caso de revenda da unidade.
Ainda em relação as penalidades, de muita relevância a nova disposição trazida pela Lei quando o empreendimento estiver gravado com patrimônio de afetação, introduzido pela Lei 10.931/2004. Nesse caso, sendo o contrato rescindido por culpa do comprador, o incorporador poderá reter até 50% (cinquenta por cento) do valor pago, sendo que a diferença, se houver, deverá ser restituída em até 30 (trinta) dias contados da expedição de documento que ateste a conclusão das obras.
Como exposto, a Lei também confere ao comprador direito ao arrependimento durante o prazo de 7 (sete) dias, improrrogáveis, contados da data em que assinar o contrato no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, devendo nesse caso ser devolvido pelo incorporador todos os valores eventualmente antecipados pelo comprador.
Quanto aos contratos objetivando aquisição de loteamento, podemos destacar além do que já foi exposto, algumas pequenas diferenças em relação as incorporações quanto as penalidades decorrentes de rescisão por culpa do comprador que, nesse caso são: (i) dedução da taxa de fruição do imóvel, que nesse caso é limitada a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) do valor do contrato, cujo prazo é contado a partir da outorga da posse até a devolução do imóvel; e (ii) retenção do montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor do contrato.
Nesse caso, as restituições, se houver, deverão ser pagas pelo loteador em até 12 (doze) parcelas mensais, vencendo-se a primeira: (i) em caso de loteamento com obra em andamento, em até 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para término da obra; ou (ii) em caso de loteamento com obra concluída, em até 12 (doze) meses após a formalização da rescisão.
Com a nova legislação espera-se uma maior segurança jurídica no mercado imobiliário, haja vista a consolidação legislativa de alguns pontos que já vinham sendo aplicados pelo judiciário, porém, sem gozar de unanimidade, fato esse que agregava grande temor ao setor e que agora tendem a se consolidar de forma uníssona, atraindo os investimentos necessários para retomada do crescimento do mercado imobiliário.
Autor: Reinaldo Oliveira Sivelli, OAB/SP nº 276.606
